Transakcja doszła do skutku, prowizji brak – jak pośrednik może odzyskać wynagrodzenie?

Rynek mieszkaniowy generuje ogromne zyski, ale równolegle zmaga się z problemem nieterminowych płatności. Co zrobić, gdy transakcja doszła do skutku, a pośrednik nieruchomości nie dostał prowizji? Z tego artykułu dowiesz się, kiedy wynagrodzenie rzeczywiście się należy, jak skutecznie wyegzekwować należną prowizję od klienta oraz jakie kroki prawne podjąć w przypadku unikania płatności.

Czy kupujący musi płacić prowizję dla biura nieruchomości?

Obrót nieruchomościami w Polsce organizują przede wszystkim Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz przepisy Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tymi regulacjami kupujący ma obowiązek zapłacić prowizję wyłącznie wtedy, gdy związał się z biurem nieruchomości odrębną, pisemną umową pośrednictwa.

Kiedy pośrednik nie ma prawa do prowizji?

Prawo pośrednika nieruchomości do wynagrodzenia (prowizji) jest ściśle powiązane z prawidłowym zawarciem umowy oraz faktycznym wykonaniem czynności, które doprowadziły do transakcji. W określonych sytuacjach roszczenie może nie powstać albo może być skutecznie kwestionowane przez klienta na drodze sądowej. Kiedy pośrednik nie ma prawa do prowizji?

Brak zachowania formy pisemnej lub elektronicznej umowy

Aby umowa pośrednictwa mogła zostać uznana za ważną i wiążącą, musi zostać zawarta w formie pisemnej lub elektronicznej (z kwalifikowanym podpisem elektronicznym). Wszelkie ustalenia ustne, SMS-owe czy e-mailowe nie rodzą po stronie kupującego obowiązku zapłaty – taka umowa jest w świetle prawa nieważna od samego początku.

Brak związku przyczynowo-skutkowego z transakcją

Samo zamieszczenie ogłoszenia na portalu czy wpisanie nieruchomości do bazy nie uprawnia do pobrania wynagrodzenia. Pośrednik musi wykazać, że to jego konkretne działania bezpośrednio doprowadziły do skojarzenia stron i zawarcia aktu notarialnego. Jeśli przy umowie otwartej kupujący trafił do właściciela z całkowicie niezależnego źródła (np. z baneru powieszonego przez samego sprzedającego), agent nie nabywa prawa do prowizji.

Działanie na szkodę klienta lub nienależyte wykonanie umowy

Roszczenie o prowizję może zostać zakwestionowane, gdy agent działa nierzetelnie lub rażąco zaniedbuje swoje obowiązki umowne i wymóg należytej staranności. Wśród takich naruszeń może znaleźć się między innymi zatajenie znanych wad prawnych lub technicznych nieruchomości, niedopełnienie uzgodnionych czynności czy świadome działanie sprzeczne z interesem klienta.

Czy pośrednikowi należy się prowizja, jeśli klient sam znalazł kupca?

W sytuacji, gdy klient samodzielnie pozyskał nabywcę, kwestia prowizji zależy wyłącznie od zapisów zawartej umowy pośrednictwa. Znaczenie ma jednak nie tylko sam rodzaj umowy, ale także fakt, czy nie doszło do próby celowego ominięcia biura nieruchomości pod pozorem samodzielnego znalezienia nabywcy.

Umowa otwarta – brak prawa do prowizji

W przypadku standardowej umowy bez wyłączności sprzedający zachowuje pełne prawo do równoległego poszukiwania nabywcy na własną rękę. Jeżeli klient samodzielnie pozyska kupca, a pośrednik nie brał udziału w skojarzeniu stron i nie przekazał danych tego nabywcy – agentowi nie przysługuje wynagrodzenie.

Umowa z klauzulą wyłączności – prowizja zazwyczaj przysługuje

Wyłączność może gwarantować pośrednikowi wynagrodzenie za doprowadzenie do transakcji w okresie obowiązywania umowy lub zwrot wykazanych kosztów i karę umowną za naruszenie wyłączności.
Z tego względu w każdym przypadku niezbędna jest dokładna analiza tego, co o wynagrodzeniu mówi umowa pośrednictwa na wyłączność – prowizja, jej wysokość oraz warunki wypłaty powinny być w niej precyzyjnie określone.

Próba ominięcia pośrednika – prowizja przysługuje

Sytuacja, gdy kupujący trafił na nieruchomość w wyniku działań pośrednika, a następnie skontaktował się z właścicielem bezpośrednio, celowo pomijając go przy podpisaniu aktu notarialnego, jest traktowana jak próba obejścia umowy oraz działanie w złej wierze. Jeśli pośrednik jest w stanie udowodnić związek przyczynowo-skutkowy pomiędzy swoimi czynnościami a zawarciem umowy sprzedaży, przysługuje mu pełne prawo do otrzymania prowizji.

Jaka jest kara za pominięcie pośrednika nieruchomości?

Nieopłacona faktura za prowizję, gdy w świetle umowy oraz przepisów prawa pozostawała należna, pociąga za sobą poważne konsekwencje prawne i finansowe. Dla nielojalnego klienta próba przeprowadzenia transakcji „za plecami” agencji z reguły kończy się sądowym nakazem zapłaty pełnej prowizji wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie oraz obowiązkiem pokrycia kosztów sądowych i zastępstwa prawnego.
Jak udowodnić udział pośrednika w transakcji? Aby skutecznie dochodzić zapłaty prowizji na drodze sądowej, konieczne jest wykazanie związku przyczynowo-skutkowego między działaniami biura a finalną sprzedażą. Dowodami potwierdzającymi wykonanie czynności pośrednictwa oraz kojarzenie stron mogą być na przykład:
• protokoły prezentacji nieruchomości,
• korespondencja elektroniczna i rejestry połączeń,
• ślady cyfrowe potwierdzające prowadzenie działań marketingowych,
• zeznania świadków.
Chcesz dowiedzieć się więcej na temat zarządzania wierzytelnościami? Nasz blog to kompletna baza wiedzy, która ułatwi Ci prowadzenie biznesu.

Jak nie płacić prowizji agencji nieruchomości?

Jeśli klient nie zapłacił prowizji za sprzedaż mieszkania, licząc na ciche ominięcie pośrednika, powinien pamiętać, że taka postawa jedynie odsuwa problem w czasie i generuje koszty. Sam brak woli uregulowania faktury nie znosi istniejącego zobowiązania.
Legalne zakwestionowanie prowizji jest możliwe wtedy, gdy nie została prawidłowo zawarta umowa pośrednictwa, pośrednik nie wykonał uzgodnionych obowiązków albo nie ma związku między jego działaniami a transakcją, od której uzależniono zapłatę. W każdym innym przypadku uchylanie się od płatności stanowi działanie w złej wierze i naraża klienta na koszty sądowe oraz komornicze.

Jak zabezpieczyć prowizję w umowie pośrednictwa?

Zatory płatnicze oraz próby ominięcia agenta to ryzyko, z jakim mierzy się każde biuro nieruchomości, a ograniczyć je można już na etapie konstruowania kontraktu. Co powinna zawierać umowa pośrednictwa?
• Precyzyjne określenie momentu powstania prawa do prowizji – umowa powinna mieć zapis wskazujący, że prawo do wynagrodzenia powstaje w chwili skojarzenia stron i zawarcia umowy przedwstępnej (lub przy akcie notarialnym przenoszącym własność). Pozwala to ograniczyć ryzyko związane z unikaniem zapłaty po sfinalizowaniu transakcji.
• Kary umowne za podjęcie negocjacji za plecami agenta – zastrzeżenie kar umownych może zabezpieczać obowiązki klienta związane z przestrzeganiem ustalonej wyłączności lub zakazu omijania pośrednika.
• Protokoły prezentacji ze szczegółowymi danymi – dokumentowanie dat prezentacji, danych potencjalnego nabywcy i przebiegu kontaktu pozwala wykazać, że klient został pozyskany lub skojarzony przez biuro, co może mieć znaczenie w sporze o wynagrodzenie.
• Płatność zaliczkowa lub etapowa – podział wynagrodzenia na jasno określone etapy może ograniczyć ryzyko, że po wykonaniu całej usługi pośrednik pozostanie bez zapłaty. W umowie trzeba jednak dokładnie wskazać, za jaki etap i jakie czynności należna jest poszczególna część wynagrodzenia.
Sprawdź również, jak przygotować wezwanie do zapłaty i co powinno zawierać.

Czy mogę sprzedać fakturę za nieopłaconą prowizję?

Zgodnie z obowiązującą w Polsce zasadą swobody umów oraz zbywalności praw majątkowych, biuro nieruchomości może dowolnie zarządzać przysługującą mu wierzytelnością pieniężną, a więc także dokonać jej sprzedaży. Szybki odkup długów w ramach cesji pozwala agencji na natychmiastowe odzyskanie części należnych środków bez konieczności przechodzenia przez wielomiesięczny, kosztowny proces sądowy i egzekucję komorniczą.
Prowadziłeś transakcję, w której klient ominął pośrednika i nie wiesz, co zrobić? Usługa Kupimy Fakturę to najszybszy sposób na odzyskanie pieniędzy bez trwonienia czasu i budżetu na wielomiesięczne postępowania sądowe. Oferujemy korzystne stawki odkupu przy minimum formalności, gwarantując natychmiastową wypłatę środków.
Prześlij nam fakturę do wyceny i przekonaj się, ile możesz odzyskać bez czekania na przelew od klienta!